Zebranie wspólnoty mieszkaniowej -jaka forma pełnomocnictwa ?

Dzisiaj znalazłem w swojej skrzynce na listy powiadomienie dot. zebrania wspólnoty mieszkaniowej mojego osiedla. W dopisku znalazłem zdanie, że pełnomocnictwa udzielane innym osobą na reprezentowanie właścicieli mieszkań na zebraniu i w czasie głosowania musi mieć formę aktu notarialnego.

Czy jest to zgodne z prawem i czy zarząd wspólnoty (aktualnie deweloper) nie próbuje ograniczyć naszych praw w celu uniknięcia odwołania go na owym spotkaniu. W porządku obrad jest punkt dot. odwołania aktualnego zarządu wspólnoty.

6 odpowiedzi prawników

5
PZ
Piotr Zawodny, Prawnik
Zagłosowali: Bartek ., Anna Rudek, R R, więcej
Moja wstępna refleksja jest taka.
Nie ma wymogu formy notarialnej dla pełnomocnictwa udzielanego przez właściciela osobie, która ma go reprezentować na zebraniu.
Mogą jednak być dwa wyjątki:
Pierwszy to ten, gdy podejmowana konkretna uchwała ma dotyczyć zamierzanej czynności prawnej, dla której wymagana jest forma aktu notarialnego. Przykładem będzie głosowanie przez właścicieli nad ustanowieniem odrębnej własności nowego lokalu powstałego w wyniku nadbudowy lub przebudowy nieruchomości wspólnej albo głosowanie nad nabyciem nieruchomości, czy też nad zmianą sposobu zarządu ustalonego wcześniej przez właścicieli w umowie w formie aktu notarialnego (art. 18 ustawy o własności lokali).
Drugi wyjątek, to sytuacja gdy wcześniej właściciele uchwalili (np. w akcie nazwanym statutem albo w umowie, o której mowa w art. 18), że pełnomocnictwo do reprezentowania właściciela na zebraniu powinno mieć formę notarialną. Wydaje mi się, że takie obostrzenie mogą właściciele wprowadzić. Co do jednego mam tylko wątpliwość: czy mogą to zrobić skutecznie w zwykłej uchwale, czy też aby to obostrzenie było skuteczne wobec każdego nowego właściciela, musi być ono ustalone w uchwale zaprotokołowanej notarialnie.
16.01.2010 17:43
5
R R, brak opisu
Zagłosowali: Bartek ., Tomek J, Tomasz Rokicki, więcej
W mojej ocenie pełnomocnictwo do udziału w głosowaniu nad uchwałą, która ma dotyczyć zamierzonej czynności prawnej, dla której wymagana jest forma aktu notarialnego nie musi być udzielone w formie aktu notarialnego. Wynika to faktu, iż pełnomocnictwo jest udzielane do dokonania czynności wobec Wspólnoty, a nie do dokonania czynności przez Wspólnotę dla której wymagana forma aktu prawnego. Skoro więc pełnomocnictwo udzielane jest do głosowania, które nie odbywa się formie aktu notarialnego (a zapewne ustnie lub pisemnie), to nie ma potrzeby udzielania pełnomocnictwa w szczególnej formie.

Po podjęciu uchwał przez zebranie Wspólnoty, zarząd Wspólnoty, zgodnie z zasadami reprezentacji, zawiera umowy w wykonaniu stosownych uchwał.
18.01.2010 23:22 • Edycja 19.01.2010 12:30
Zagłosowali: Anna Rudek, R R
A jeśli nawet wymagane byłoby pełnomocnictwo w formie aktu notarialnego, to czy dotyczy ono głosowania na całym zebraniu, czy może obejmować tylko głosowanie nad tą jedną uchwałą o służebności ?
Inaczej mówiąc: czy można wystawić w takiej sytuacji pełnomocnictwo bez formy aktu notarialnego na głosowanie nad wszystkimi innymi uchwałami oprócz tej dot. służebności. Chodzi o to że deweloper specjalnie na spotkanie na którym miał być odwołany z zarządu wcisnął ten punkt o służebności na którym nikomu ze wspólnoty nie zależy. Pełnomocnictwa dotyczyłyby tylko uchwały związanej z odwołaniem aktualnego zarządu wspólnoty.
20.01.2010 19:36
2
PZ
Piotr Zawodny, Prawnik
Zagłosowali: Anna Rudek, Bartek .
Odpowiadając na Pana ostatnie pytanie:

forma aktu notarialnego dla pełnomocnictwa będzie potrzebna tylko do głosowania nad ustanowieniem służebności. Reszta głosowań może być podejmowana przez pełnomocnika umocowanego tylko w zwykłej formie pisemnej.

Odnosząc się do poglądu Pana Radosława Rudnika:

moje zdanie na temat tego, że forma notarialna niezbędna będzie dla pełnomocnictwa do głosowania nad upoważnieniem zarządu wspólnoty do dokonania czynności prawnej wymagającej aktu notarialnego, wywodzi się z art. 99 par. 1 kodeksu cywilnego w zw. z art. 22 ust. 2 ustawy o własności lokali. Ten ostatni przepis mówi o tym, że uchwała właścicieli udziela zarządowi pełnomocnictwa (...) w formie prawem przewidzianej. Skoro taka uchwała jest pełnomocnictwem, to jeśli dotyczy czynności prawnej wymagającej formy notarialnej - sama zgodnie z art. 99 par. 1 kc też musi mieć formę notarialną. A skoro ona musi mieć formę notarialną, to i pełnomocnictwo od właściciela do jej podjęcia na zebraniu - musi mieć formę notarialną.
28.01.2010 10:51
1
R R, brak opisu
Zagłosowali: M. J.
Odpowiadam po tak długim czasie, ale dopiero teraz zauważyłem drugą wypowiedź Pana Piotra, a rzadko się zdarza taki spór dogmatyczny na legeo.

Nie zgadzam się z twierdzeniem, iż pełnomocnictwo do udziału w głosowaniu wymaga formy aktu notarialnego. To, że uchwała musi być zgodnie z treścią ustawy zamieszczona protokole sporządzonym w formie aktu notarialnego przez notariusza, w żaden sposób nie wpływa na sposób głosowania. A pełnomocnictwo jest udzielone do dokonania czynności oddania głosu. Oddanie głosu nie następuje w formie aktu notarialnego.
Do analogicznej sytuacji dochodzi w przypadku głosowania na Walnyh Zgromadzeniach w Spółkach Akcyjnych. Również uchwały WZ muszą być objęte aktem notarialnym, natomiast pełnomocnictwa o udziału i głosowania na WZ jak najbardziej mogą mieć formę pisemną (po ostatniej nowelizacji KSH nawet formę elektroniczną).

Pozdrawiam
20.03.2010 01:27
Nikt jeszcze nie zagłosował.
A czy w przypadku kiedy jedna z uchwał dotyczy ustanowienia służebności na rzecz inne działki sąsiadującej ? Taka służebność pewnie musi być dokonana w formie aktu notarialnego ale czy samo reprezentowanie na głosowaniu też ? czy po głosowaniu zarząd wspólnoty podpisuje z mandatu wspólnoty popartego głosowaniem wszelkie akty notarialne ?
16.01.2010 18:48